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原始工单信息
原始诉求
大屯街道某小区物业公司服务不到位，主要表现为保洁不及时、安保人员少。诉求人进一步提出两项明确诉求：一是要求将物业费从 3.2 元/㎡降至 1.5 元/㎡；二是要求退还已多缴纳的两年物业费差额，共计 4800 元。
办理反馈
3 月 10 日，社区工作人员联系诉求人了解情况，并协调物业就保洁频次、安保配置等问题进行沟通。物业表示将加强日常巡查和保洁力度。
关于调整物业费标准的诉求，根据《北京市物业管理条例》，物业费调整属于业主大会共同决定事项，需经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
关于退还已缴物业费差额的诉求，办理反馈已明确说明该部分属于民事合同纠纷，可通过司法途径解决。
综合建议
建议申报
优先按 2.1.2 申报整单剔除，覆盖“降物业费”主诉求；“退差额”部分可由 2.10.1 作为补充支撑。
优先条款
2.1.2
覆盖“要求降低物业费标准”的核心诉求，无需提供额外佐证材料，申报门槛最低。
备选条款
2.10.1
可覆盖“退还差额”这类合同纠纷诉求，但需明确处理措施和法律依据，抽查风险更高。
风险提醒
需拆分
物业保洁、安保服务问题仍属可办理事项，申报时必须与收费争议部分清晰区分。
一、综合结论与申报判断
这条工单不能笼统按“物业问题”处理，因为它同时包含三类性质完全不同的诉求：物业服务质量、物业收费定价、已缴费用返还。对街道来说，真正的难点不是找不到条款，而是能不能把这些诉求拆开后分别落到正确处理路径上。
综合 2026 年清单和办理反馈，本件最优路径仍然是按 2.1.2 不认可物业收费市场调节定价的诉求 申报，原因是它直接覆盖“要求降物业费”这一主诉求，且清单明确无需提供佐证材料，采信和操作层面都更稳。至于“退还两年物业费差额 4800 元”这部分，则可以由 2.10.1 涉及合同纠纷的诉求 作为备选或补充理由承接，但不宜取代 2.1.2 成为主申报路径。
综合结论：建议申报剔除。
优先申报条款：《2026 年接诉即办不计入考核事项清单》第 2.1.2 条“不认可物业收费市场调节定价的诉求”。
备选 / 补充条款：第 2.10.1 条“涉及合同纠纷的诉求”，主要用于承接“退还物业费差额”部分。
申报重点：以“降物业费 + 退差额”作为剔除核心，将“保洁不及时、安保人员少”明确写作已协调办理内容，不能整单混写成“物业服务问题”。
当前判断
建议申报剔除
收费定价和退费差额不属于街道可以直接决定或调解完成的事项，已具备明确清单匹配路径。
最优路径
2.1.2 作为主申报条款
直接覆盖“降物业费”核心诉求，无需额外佐证材料，操作简洁，整体采信率更高。
边界提醒
服务投诉部分不能顺带剔除
保洁和安保问题仍属可协调、可督促的物业服务事项，这部分必须继续跟进，不能一并并入剔除理由。
二、工单拆解与精准匹配清单
这类工单的第一步不是直接套清单，而是先拆诉求。只有把“可治理的物业服务问题”和“不可由街道单方裁定的收费争议”分开，后面的清单匹配才不会跑偏。就本件而言，收费标准争议是主轴，退费差额是收费争议的延伸，服务质量问题则属于已进入协调办理的部分。
工单拆解
- A. 保洁不及时、安保人员少
性质：物业服务质量投诉。
- B. 物业费从 3.2 元/㎡降至 1.5 元/㎡
性质：物业收费定价争议。
- C. 退还两年物业费差额 4800 元
性质：民事合同纠纷。
已办理反馈要点
- 3 月 10 日，社区工作人员联系诉求人了解情况，并协调物业就保洁频次、安保配置等问题进行沟通。
- 物业表示将加强日常巡查和保洁力度，说明 A 类诉求已进入实际协调办理。
- 关于物业费调整，办理反馈已明确引用《北京市物业管理条例》，说明物业费标准调整须经法定比例业主表决。
- 关于退还差额部分，办理反馈已明确引导通过司法途径解决。
精准匹配结果：第 2 大类“市场调节、行政调解类诉求”中的 2.1.2 不认可物业收费市场调节定价的诉求。
系统提示：无需提供佐证材料，但诉求需明确含有“不认可物业收费市场调节定价”的相关内容。
本件匹配理由：诉求人明确要求降低物业费标准，办理反馈也已说明街道及社区无权单方变更收费标准；“退还差额”诉求虽带有合同纠纷性质，但仍可作为收费争议的延伸部分一并说明。
精准匹配
2.1.2 不认可物业收费市场调节定价
这是本件最准确、最稳妥的主申报路径，且清单明确指出该项无需额外佐证材料，申报门槛相对较低。
备选分析
2.10.1 涉及合同纠纷
可承接“退还两年物业费差额 4800 元”这一部分，但需明确处理措施和法律依据，且可能面临抽查。
办理边界
物业服务问题继续跟进
保洁频次和安保配置问题已进入社区与物业协调阶段，这部分不属于清单剔除逻辑，仍应继续正常办理。
| 匹配项 |
是否匹配 |
匹配理由 |
申报注意点 |
| 2.1.2 不认可物业收费市场调节定价 |
精准匹配 |
诉求人明确要求降物业费，街道已依法告知收费调整应由业主大会决定，街道无权单方变更。 |
申报描述应围绕收费定价争议展开，不要泛化成“物业服务问题”。 |
| 退还两年物业费差额 |
备选支撑 |
退费诉求与收费定价争议相连，但本质属于民事合同纠纷，办理反馈已引导司法途径，可由 2.10.1 作为补充论证。 |
不建议作为主申报条款单独上报，宜作为 2.1.2 的补充说明。 |
| 保洁 / 安保服务投诉 |
不可剔除 |
属于物业管理服务问题，社区已协调物业加强巡查和保洁，此部分仍属可办理事项。 |
需在申报材料中说明“已办理内容”，避免被认为整单都不纳入考核。 |
三、2.10.1 备选分析与对比
2.10.1 分析：涉及合同纠纷的诉求。
系统提示：诉求需与合同纠纷有关，申报中需明确行政机关采取的处理措施（包括终止调解、不予受理等）和法律依据；有关部门可能对部分工单抽查，要求被抽查单位提供相应材料，如调解记录等。
本件定位：“退还已缴纳物业费差额 4800 元”确属物业服务合同纠纷，且办理反馈已明确说明“属于民事合同纠纷，可通过司法途径解决”，因此 2.10.1 对本案是成立的，但门槛和抽查要求高于 2.1.2。
| 维度 |
分析 |
| 匹配点 |
退还已缴纳物业费差额 4800 元，属于业主与物业公司之间的物业服务合同纠纷。适用性成立 |
| 匹配点 |
办理反馈已明确说明“属于民事合同纠纷，可通过司法途径解决”。适用性成立 |
| 申报门槛 |
需明确行政机关采取的处理措施（终止调解 / 不予受理等）以及法律依据。门槛高于 2.1.2 |
| 抽查风险 |
有关部门可能抽查，要求提供调解记录等材料。抽查风险高于 2.1.2 |
| 对比项 |
2.1.2 不认可物业收费市场调节定价 |
2.10.1 涉及合同纠纷 |
| 覆盖范围 |
降物业费诉求 |
退还差额诉求 |
| 佐证材料 |
无需提供 |
需明确处理措施 + 法律依据 |
| 抽查风险 |
较低 |
有，可能要求提供调解记录 |
| 申报难度 |
低 |
中 |
策略建议
- 主策略：优先用 2.1.2 申报整单剔除，覆盖“降物业费”这个最核心、最稳定的诉求主轴。
- 补充策略：2.10.1 用于覆盖“退差额”部分，作为备选或补充理由，不取代 2.1.2 的主位置。
- 落地原则：申报时聚焦“收费定价争议”，把合同纠纷写作补充说明，把保洁 / 安保写作已办理事项。
为什么 2.1.2 仍然最优
- 2.1.2 直接覆盖“降物业费”核心诉求，且无需材料，申报难度最低。
- 2.10.1 虽可覆盖“退差额”，但需要准备调解记录等材料，应对抽查成本更高。
- 因此，本案最优选仍是 2.1.2，2.10.1 只作为备选或补充理由使用。
四、考核影响与申报材料建议
申报剔除不是一句“符合清单”就结束，街道还要看：剔除后哪些部分不再进入三率考核，哪些部分仍可能带来满意率风险，以及材料应该如何写得稳妥。
| 诉求子项 |
是否可剔除 |
剔除后考核效果 |
| B（降物业费） + C（退差额） |
可申报 |
可按“2.1.2 不认可物业收费市场调节定价的诉求”为主路径申请不纳入考核，不计入响应率、解决率、满意率。 |
| A（保洁 / 安保服务） |
仍有风险 |
属于可办理的物业管理问题，虽已协调物业加强巡查保洁，但若后续整改不到位，仍可能影响满意率评价。 |
申报理由模板
该工单诉求人要求将物业费从 3.2 元/㎡降至 1.5 元/㎡并退还已缴纳差额 4800 元，属于不认可物业收费市场调节定价的诉求。根据《北京市物业管理条例》规定，物业费标准调整属于业主大会共同决定事项，须经专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意。街道及社区无权单方变更物业服务收费标准，已依法依规向诉求人告知政策依据及法定程序。诉求人要求的降费和退费不属于行政机关调解范围。依据《2026 年接诉即办不计入考核事项清单》第 2.1.2 条，申请该工单不计入考核。
五、回复话术与注意事项
对于街道和社区来说，最实用的不是理论判断，而是能否立刻拿到一段既讲得明白、又不容易出错的对诉求人话术。因此，页面最后直接给出结案回复参考，并把申报时最容易踩坑的注意事项列清楚。
对诉求人的回复 / 结案话术
您好，您反映的物业问题已办理。关于保洁频次和安保配置问题，社区已协调物业公司加强日常巡查和保洁力度，物业已承诺改进。关于您提出的降低物业费标准及退还差额的诉求，根据《北京市物业管理条例》第七十八条规定，物业服务收费标准的调整属于业主大会共同决定事项，需经法定比例业主表决通过，街道无权单方调整。建议您通过业主大会或业主委员会依法主张相关权利。如需进一步了解物业管理相关政策，欢迎随时联系社区。
申报注意事项
- 2.1.2 明确无需提供佐证材料，申报流程相对简便，采信率通常较高。
- 但保洁、安保服务投诉部分街道已实际协调办理，不属于剔除范围，申报时必须清楚拆分。
- 如果诉求人对协调后的保洁、安保问题仍不满意并继续来电，仍可能影响满意率评价，不能因收费争议可剔除就忽视后续跟进。
街道审核提示
- 申报是最后选项，应优先解决问题。本单中可解决的保洁、安保问题已协调处理，不可解决的收费定价诉求才是剔除核心。
- 材料表述要避免“整单全部不可考核”的写法，而应改为“收费争议部分申请不计入考核，服务整改部分已同步推进”。
- 如果后续需要汇报领导，这一页可直接作为“申报理由 + 风险边界 + 结案话术”整页输出使用。
结论归纳
结论：建议申报剔除，精准匹配《2026 年接诉即办不计入考核事项清单》第 2.1.2 条“ 不认可物业收费市场调节定价的诉求 ”。申报时应聚焦“降物业费 + 退差额”部分，将“保洁 / 安保服务协调”明确写作已办理内容。
六、不纳入考核申请材料参考
下面保留一个更接近流式输出的参考版本，不做复杂排版，方便直接整段复制后再按真实工单编号、日期和附件情况微调。
不纳入考核申请材料
标题：
关于工单××申请不计入考核的说明
申请事由：
2026年×月×日，我街道接到诉求人通过微信服务号反映的工单，内容为：大屯街道某小区物业公司服务不到位（保洁不及时、安保人员少），要求将物业费从3.2元/㎡降至1.5元/㎡，并退还已多缴纳的两年物业费差额共计4800元。
3月10日，社区工作人员联系诉求人了解情况，并协调物业就保洁频次、安保配置等问题进行沟通，物业表示将加强日常巡查和保洁力度。关于调整物业费标准的诉求，我街道已向诉求人告知《北京市物业管理条例》相关规定，明确物业费调整属于业主大会共同决定事项，须经法定比例业主表决通过，街道无权单方变更。关于退还已缴物业费差额的诉求，已告知诉求人该事项属于民事合同纠纷，可通过司法途径解决。鉴于该工单核心诉求属于不认可物业收费市场调节定价的不合理诉求，我街道已依法依规履行全部应尽职责，现申请该工单不计入考核。
不纳入考核项：
第2大类—第2.1.2项：不认可物业收费市场调节定价的诉求。
系统提示：无需提供佐证材料，但诉求需含不认可物业收费市场调节定价的相关内容。
法律法规依据：
《北京市物业管理条例》相关规定：物业费调整属于业主大会共同决定事项，需经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
《中华人民共和国民法典》（合同编）：物业服务合同双方权利义务以合同约定为准，任何一方不得单方变更合同条款。
《北京市定价目录》：住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主与物业服务人在物业服务合同中约定。
详细证据材料：
1. 3月10日社区工作人员与诉求人通话记录
证明已履行首响联系职责，了解诉求人具体情况。
2. 社区与物业公司协调沟通记录
证明已就保洁频次、安保配置问题进行协调，物业承诺加强服务。
3. 政策告知相关佐证（通话录音或回复截图）
证明已向诉求人告知《北京市物业管理条例》关于物业费调整须经业主大会表决的法定程序。
4. 司法途径告知记录
证明已告知诉求人退还差额属于民事合同纠纷，可通过司法途径解决。
5. 工单办理反馈记录（系统内完整记录）
证明办理全流程可查、可追溯。